Тревожный правовой звонок прозвучал для всех, кто тайком сделал арки в несущих стенах в своих квартирах. Свежая судебная практика: несущие стены в доме признаны общим имуществом. Значит, чтобы пробить проход в такой стене, надо получить согласие всех соседей-собственников. Единогласное.
Такие принципиальные правовые позиции внедряет в практику Четвертый кассационный суд общей юрисдикции. Теперь, если от соседей прозвучит хоть одно «нет», судьба арки печальна: она должна исчезнуть.
Пример всей стране придется подать женщине-предпринимателю из Волгограда. Она проиграла свое дело и теперь должна взять в руки мастерок.
У бизнес-леди есть нежилое помещение на первом этаже в многоквартирном доме по улице 8-й Воздушной Армии в Волгограде. По некоторым данным, там расположен кондитерский магазин. Но по большому счету это не важно. Арочные правовые подходы распространяются на все помещения: и на кафе, и на парикмахерские, и, конечно же, на квартиры граждан.
Женщина самовольно сделала три дверных проема в несущих стенах в своем помещении. Чиновники потребовали вернуть стены в первоначальное состояние. В свою очередь, женщина подала иск в суд и попыталась узаконить перепланировку. Мол, дом стоит крепко, двери никому не угрожают.
Экспертиза подтвердила, что «изменения не повлияли на конструктивную безопасность дома, а приведение стен в первоначальное состояние с восстановлением арматурного каркаса невозможно». Поначалу нижестоящие инстанции вошли в положение женщины и разрешили оставить дверные проемы на месте. Однако кассационный суд развернул дело в другую сторону. Решение было пересмотрено. Новое решение: сквозь стены не ходить. Проходы должны исчезнуть.
Кассационный суд сослался на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные правительством страны. Согласно этим правилам, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Несущие стены в квартире относятся к общему имуществу дома. Так что двери прорубать там нельзя
«Таким образом, любые несущие стены входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, — сказано в определении Четвертого кассационного суда. — С учетом вышеперечисленных норм права демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества собственников помещений дома, является уменьшением состава общего имущества многоквартирного дома, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества, и является реконструкцией».
А для проведения реконструкции требуется согласие абсолютно всех собственников жилья, которого ответчица не получала, подчеркивают в суде.
Тот, кто пытался получить согласие сразу всех собственников, знает: чудеса возможны, но их не бывает.
Напомним также, что общим имуществом является и наружная стена. Поэтому снести стену между кухней и лоджией тоже можно только с согласия всех соседей.
Кстати, еще в конце 2023 года Верховный суд России опубликовал обзор судебной практики, детально разъясняющий вопросы, связанные с перепланировкой.
Как рассказал в свое время председатель 2-го судебного состава Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда России Владимир Попов, в обзоре обобщена практика применения судами отдельных положений гражданского, жилищного и градостроительного законодательства.
«В частности, приведены примеры, отражающие различия реконструкции, перепланировки и переустройства, определены условия и порядок правомерного проведения соответствующих работ, раскрыты последствия нарушения установленных законом требований»,- рассказал он.
Так, продолжает судья Верховного суда страны, определено, что работы, затрагивающие общее имущество собственников многоквартирного дома, его внешние параметры (этажность, площадь и другие), квалифицируются в качестве реконструкции.
«Например, реконструкцией признано строительство пристройки к принадлежащей лицу квартире с использованием общей капитальной стены многоквартирного дома, оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, — сказал Владимир Попов. — Для производства таких работ необходимо получение разрешения на строительство и в некоторых случаях согласия всех сособственников».
Поэтому, даже если проход в несущей стене будет абсолютно безопасным, все равно для его легализации потребуется единогласное одобрение всех соседей-собственников. Такие же условия распространяются на реконструкцию холла, чердачного, подвального помещений. Как поясняют юристы, такое согласие получается собственником путем созыва и проведения собрания собственников многоквартирного дома в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Иными словами, просто обойти с бумажкой всех соседей и получить подписи будет недостаточно: необходимо соблюсти юридическую процедуру.
«В то же время перепланировка подлежит согласованию в органе местного самоуправления. При его отсутствии помещение подлежит приведению в прежнее состояние, если в результате указанных работ нарушаются права и законные интересы граждан, создается угроза их жизни или здоровью, — рассказал Владимир Попов. — Таким образом, позиции, приведенные в обзоре, направлены на обязательное соблюдение требований к проведению работ в отношении помещений в многоквартирных домах, а также обеспечение баланса интересов сособственников в многоквартирном доме».
Важный момент: управдомы вправе напроситься к нам в гости, чтобы проверить состояние квартиры. Причем управляющим не нужен повод в виде жалоб жильцов. Право стучаться в наши двери у управдомов безусловное. Если мы не откроем по доброй воле, они вправе через суд заставить нас впустить гостей. Как подчеркнул Верховный суд России, такое право необходимо управляющим компаниям в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций.
Источник: https://www.rg.ru/2025/09/22/nepokolebimoe-prepiatstvie.html
