Любое имущество, нажитое супругами в браке, считается их совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором. Это правило в полной мере относится и к недвижимости, приобретенной за счет кредитных средств.
«Важно понимать, что при разделе такого жилья делится не только сама квартира, но и обязательства по ипотечному кредиту. Если ипотека была оформлена после регистрации брака и платежи вносились из общего бюджета семьи, то квартира признается совместно нажитой, независимо от того, на кого из супругов она оформлена», — пояснил «Российской газете» адвокат Илья Мартазов.
Он уточнил, что при расторжении брака квартира подлежит разделу в равных долях, то есть по 1/2 каждому. Однако сам по себе раздел долей в праве собственности не отменяет обязательств перед банком. На практике это означает, что супруги должны будут решить дальнейшую судьбу кредита и недвижимости. Наиболее распространенными вариантами являются продажа квартиры с последующим погашением ипотеки и разделом оставшихся средств либо выкуп одним из супругов доли другого с выплатой компенсации и переоформлением кредитного договора на одного заемщика. Последнее требует согласия банка, который должен проверить платежеспособность нового единоличного заемщика.
«Если ипотека была оформлена до брака, но выплачивалась в период семейной жизни, ситуация усложняется. Квартира будет признана собственностью того, кто ее приобрел, но второй супруг имеет право на компенсацию в размере половины от всех платежей по ипотеке, которые были сделаны из общего бюджета во время брака», — отметил юрист.
В качестве примера из общей практики он привел следующую ситуацию. Супруги Ивановы в браке купили квартиру стоимостью 6 миллионов рублей, взяв ипотечный кредит на 4 миллиона. На момент развода остаток задолженности перед банком составлял 2 миллиона рублей.
«Рыночная стоимость квартиры за это время выросла до 8 миллионов рублей. Чистая стоимость активов, подлежащих разделу, составляет 6 миллионов рублей (8 млн — 2 млн = 6 млн). Таким образом, каждому из супругов причитается по 3 миллиона рублей. Если один из них, например муж, желает сохранить квартиру за собой, он должен будет выплатить жене компенсацию в размере 3 миллионов рублей, а также взять на себя все обязательства по оставшемуся ипотечному кредиту. Если же компенсацию выплатить нечем, квартира может быть выставлена на продажу с торгов, чтобы за счет вырученных средств погасить долг перед банком, а оставшиеся деньги разделить между бывшими супругами поровну», — рассказал юрист.
Внесудебное решение, по его словам, — это заключение нотариального соглашения о разделе имущества, оно является наименее конфликтным и позволяет сторонам самостоятельно договориться обо всех нюансах, включая размер компенсаций и порядок погашения кредита. В противном случае раздел будет происходить в судебном порядке, где решающую роль сыграют представленные документы: кредитный договор, выписки по счетам и свидетельства о браке и его расторжении.
