Покупка квартиры с долгами по коммунальным услугам — ситуация, с которой сталкиваются многие. В объявлении может стоять привлекательная цена, документы на право собственности в порядке, но за этим скрываются счета за воду, свет и тепло, накопленные прежним владельцем. Перед тем как подписывать договор, стоит разобраться, какие последствия ждут нового собственника, если он решит закрыть глаза на эти долги.
Главная опасность — это не просто цифры в квитанциях, а возможные споры с управляющей компанией или ресурсоснабжающими организациями. После сделки именно на нового владельца переоформляются лицевые счета, и иногда коммунальщики пытаются «повесить» старую задолженность на нового человека. «Закон обязывает платить за услуги с момента регистрации права собственности, но на практике путаница с долгами встречается нередко. Особенно неприятно, когда из-за старых долгов отключают горячую воду или ограничивают подачу электричества. Восстановить услуги потом возможно, но для этого придётся доказывать, что задолженность образовалась до покупки жилья», — рассказал «Российской газете» управляющий партнер компании «Русяев и партнёры», юрист Илья Русяев.
Юридически долги по обычным коммунальным платежам не переходят на нового собственника. Это, как говорит юрист, следует из статьи 153 Жилищного кодекса: платить обязан тот, кто владеет квартирой в настоящий момент. Однако существует исключение: взносы на капитальный ремонт. Они «привязаны» не к человеку, а к помещению, и если прежний владелец не платил, обязанность погасить долг переходит к новому собственнику. «Верховный суд не раз подтверждал: платить нужно только основной долг, но не пени, начисленные за просрочку старого владельца. Поэтому прежде, чем соглашаться на сделку, важно запросить справку у регионального оператора капитального ремонта и понять, есть ли там хвосты», — уточняет эксперт.
Проверка долгов — отдельная процедура, которая должна предшествовать любой покупке. Надежнее всего запросить у продавца акты сверки или справки об отсутствии задолженности от управляющей компании, ТСЖ или ресурсоснабжающих организаций. Для домов с прямыми договорами стоит брать отдельные документы по каждому виду услуги: электроэнергия, газ, вода, отопление. Такие справки обычно выдают бесплатно в течение нескольких дней. Кроме того, часть информации можно проверить онлайн: в личных кабинетах поставщиков услуг, на портале ГИС ЖКХ, через сервисы госуслуг. Правда, без номера лицевого счета увидеть задолженность по конкретной квартире невозможно, поэтому продавцу нужно его узнать.
«Если собственник квартиры не хочет показывать документы или уверяет, что долгов нет, стоит насторожиться. Закон допускает включение в договор купли-продажи так называемых заверений об обстоятельствах: продавец письменно подтверждает, что на момент сделки задолженности отсутствуют, и берт на себя обязательство возместить убытки, если выяснится обратное. Это простая, но действенная мера, которая позволяет покупателю не остаться с чужими долгами. При крупных суммах стоит предусмотреть в договоре удержание части цены до предоставления всех справок», — добавляет Русяев.
Закон также допускает вариант, когда покупатель сам гасит долги продавца, но засчитывает эти платежи в счет стоимости квартиры. Например, если жилье стоит пять миллионов, а долги составляют сто тысяч, стороны прописывают в договоре, что покупатель платит четыре миллиона девятьсот продавцу и сто тысяч перечисляет ресурсоснабжающим организациям. «Такая схема основана на статьях 313 и 410 Гражданского кодекса: исполнение обязательства третьим лицом и зачет встречных требований. Главное: подтвердить платежи документально и закрепить это в договоре, иначе могут возникнуть споры. Если расчеты проходят через эскроу-счет или аккредитив, безопаснее предусмотреть дополнительное условие: деньги поступают продавцу только после того, как он предоставит справки об отсутствии долгов», — советует эксперт. Банки допускают такие условия, и они защищают покупателя от неприятных сюрпризов.
