В последнее время в договорах купли-продажи недвижимости, которые заключают наши граждане, все чаще появляются дополнительные пункты, которых раньше не было. Это делается для защиты покупателей от возможных рисков.
Среди таких новых пунктов есть совсем неожиданные — например, подтверждения продавца, что он в момент продажи квартиры не находится под влиянием мошенников, понимает последствия сделки, не является иноагентом. Граждан, покупающих сегодня недвижимость на вторичном рынке, понять можно. Не успел утихнуть скандал с так называемой «схемой Долиной», как на подходе уже новые основания требовать проданное жилье назад. В заявлениях в суд с просьбой вернуть проданную квартиру у вчерашних собственников стали все чаще возникать слова про «временное помутнение рассудка и провалы в памяти».
Какую еще «волшебную» фразу стоит вписывать человеку в договор покупки-продажи жилья, чтобы наверняка застраховаться от современных рисков? И существуют ли вообще такие формулировки?
Один из самых опытных в таких вопросах юристов — Никита Навасардов, адвокат МКА «РОСАР», член научно-консультативного совета Центра общественных процедур «Бизнес против коррупции» при Уполномоченном по защите прав предпринимателей в Московской области, объяснил, что важно указать при оформлении договоров купли-продажи недвижимости.
Оспаривание сделок, раздел имущества между супругами, наследственные и земельные споры, споры с застройщиками, госорганами — перечислять, где фигурирует такой договор, можно очень долго. И все это притом, что число мошенников, недобросовестных продавцов в этой сфере ежегодно увеличивается, и возникают новые схемы и способы обмана.
— Анализируя обращения доверителей за юридической помощью в течение более чем 20 лет, я систематизировал четыре основные группы оспариваемых сделок по недвижимости, — рассказывает эксперт.
Первое — недееспособность или ограниченная дееспособность продавца жилья. Общие рекомендации в этом случае — просить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров с осмотром врачей, только нотариальная форма сделки, при сомнении — освидетельствование врачом непосредственно при подписании договора.
Второе — нарушение прав третьих лиц, которых не учли при продаже. Здесь список длинный. Но основные споры связаны с нарушениями прав супругов, требованиями наследников, нарушениями прав несовершеннолетних. В этом случае необходимо тщательно изучить всю историю перехода прав на объект недвижимости. Дьявол — здесь точно — скрыт в деталях.
Третье — при банкротстве продавца недвижимости продажа квадратных метров — это вывод активов из конкурсной массы. Важно знать, что если продавец обанкротится, то последние сделки за три года будут изучаться с пристрастием.
И наконец, четвертое — мошенничество. Вариативность тут огромная: от поддельных паспортов и доверенностей до «эффекта Долиной», когда продавец заявляет о сделке под влиянием обмана.
Важны слова, что продавец не намерен в будущем перечислять полученные деньги третьим лицам
Навасардов и его коллеги настоятельно рекомендуют при заключении договора купли-продажи недвижимости, кроме основных заверений продавца о том, что в его отношении не возбуждена процедура банкротства, он не имеет долгов и прочее, непременно включить в текст договора, слова продавца, что заключение договора не связано с обманом или введением покупателя в заблуждение.
Следует указать, что договор заключается продавцом с реальным намерением на получение денег. Обязательно включить в текст договора слова о том, что продавец понимает: после продажи недвижимости он утратит все права на нее и должен будет ее освободить.
Необходимо также добавить слова о том, что с продавцом не связывались третьи лица, ему не сообщали о попытках мошенников украсть его сбережения или получить на его имя кредит в банке и не понуждали продавца к заключению настоящего договора в целях помощи правоохранительным органам или Центральному банку.
И последние фразы: продавец не намерен в будущем передавать или перечислять полученные денежные средства от продажи недвижимости третьим лицам в целях помощи правоохранительным органам в разоблачении или поимке предполагаемых преступников.
Продавец понимает, что если все перечисленные обстоятельства существовали на момент заключения договора, но были сокрыты продавцом от покупателя, то продавец не сможет в будущем использовать эти обстоятельства как основания для признания настоящего договора недействительным.
Источник: https://www.rg.ru/2026/02/24/ne-zabyt-i-pripisat.html
