Пять основных видов мошенничества с недвижимостью

Чтобы удостовериться в честности продавца, покупателю нужно потребовать от него выписку из ЕГРН или обратиться за помощью к юристу

В последние годы число преступлений в сфере недвижимости неуклонно растёт. По данным МВД, в 2015 году их было 6200, а в 2020 году — уже 7200, а приговоры вынесли только по 964 судебным делам. Чтобы завладеть жильём или получить деньги с покупателей, мошенники выдают себя за других людей, подделывают документы о собственности, доверенности и электронные подписи. Какие схемы используют преступники и как не стать их жертвой, разбиралась «Парламентская газета».

Подделка документов на квартиру

Один из самых распространённых способов мошенничества — выдача себя за хозяина квартиры и её продажа от его имени. Если вы решили купить недвижимость, изучите документы, на основании которых у владельца возникло право собственности на недвижимость, советует Росреестр. Это договоры приватизации, дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве. Это должны быть оригиналы документов, потому что ксерокопии мошенникам легче подделать или добыть незаконным способом.

Чтобы избежать обмана, следует потребовать у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Заказать и получить выписку можно на портале госуслуг или на  сайте Росреестра. Это поможет убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником.  При этом нужно сверить указанные в выписке паспортные данные, проверить, является ли человек единственным собственником жилья, и изучить, как часто переходили права на квартиру. Покупателя должно насторожить, если это происходило несколько раз за короткий срок. Если даже одна из сделок в этой цепочке незаконна, это может привести к потере купленного имущества.

Махинации с доверенностью

Продажа квартиры по доверенности — один из самых любимых приёмов мошенников. Здесь не требуется подделывать паспорт или документы на недвижимость. Имея на руках генеральную доверенность на продажу жилья, все остальные документы можно получить законно. Особенно эта схема популярна при обмане престарелых людей, которых легче ввести в заблуждение. Мошенники дают пенсионерам подписать такую доверенность под видом малозначащего документа.

Покупателям лучше оформлять сделку с непосредственными хозяевами квартиры, а не с доверенными лицами. А владельцам, чтобы защититься от мошенников, следует подать в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации перехода прав на принадлежащие им объекты недвижимости без личного участия собственника. В ЕГРН будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия собственника — например по доверенности, — рассматривать не будут. Заявление можно оформить в МФЦ, в личном кабинете на сайте Росреестра, а также в офисах Федеральной кадастровой палаты. Можно отправить заявление и по почте, но тогда подпись на документе должна быть удостоверена нотариально.

Онлайн-продажа

После того как в России разрешили оформлять куплю-продажу квартир в электронном виде, участились случаи мошенничества с использованием поддельных электронных подписей.

В 2019 году вступили в силу поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», разрешившие использовать усиленную квалифицированную электронную подпись только с письменного согласия собственника недвижимости, которое он предварительно направил в Росреестр. Таким образом, без разрешения хозяина квартиры невозможно оформить переход собственности на квартиру на основании электронного договора купли-продаж

Нелегальное завещание

Если владелец квартиры не оформил завещание, мошенники, пользуясь услугами недобросовестного нотариуса, подделывают этот документ.

Если завещания нет, то по закону квартира переходит к прямым наследникам. Но в поддельном завещании могут указать и другого человека, который не является родственником умершего. Оспорить завещание, удостоверенное нотариусом, очень сложно.

Продавец исчезает с задатком

В этом случае продавец предлагает квартиру по привлекательной цене, на встрече с покупателем представляет пакет документов на жильё и настаивает на задатке. В договоре о задатке прямо прописывают, что эту сумму не возвращают, если претендент сам отказался от покупки. Затем появляются обстоятельства, которые «собственник» недвижимости утаил, и покупатель отказывается от своего намерения, а деньги остаются у мошенника. Эту схему можно проводить много раз на законных основаниях.

«Вариантов мошенничества на рынке недвижимости множество, — сказал «Парламентской газете» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. При покупке жилья на вторичном рынке он советует проверить юридическую чистоту квартиры. «При этом я рекомендую обратиться к профессиональному юристу, который сможет тщательно проверить документы на квартиру. Для этого нужно заключить договор с юридической компанией», — отметил Репченко.

Также можно застраховать титул. Это страхование риска утраты имущества в результате прекращения права собственности на него. Если вы, не оформив такую страховку, купили квартиру у мошенников, а затем по суду её вернули законному владельцу, то вы лишитесь и квартиры, и денег, уплаченных за неё. Но если вы застраховали титул, то страховая компания компенсирует потери. В среднем такой страховой полис обойдётся в сумму от 0,3 до 1% от цены жилья.

По-прежнему в России используют серые схемы в долевом строительстве, сообщил Олег Репченко. Он советует приобретать квартиры в новостройках только у компаний, использующих эскроу-счета. Застройщики перешли на эту систему с 1 июля 2019 года. Теперь дольщики перечисляют деньги не напрямую застройщику, а в банк, который контролирует целевое расходование средств. В этом случае застройщик не исчезнет с собранными деньгами. «Больше половины рынка перешло на эскроу, но при этом остаются и серые схемы, когда продают квартиры в доме, строящемся без указанных счетов», — пояснил Репченко.