Что нужно знать о переводе жилого помещения в нежилое

Регистрировать магазины в многоквартирных домах предложили по новым правилам

В Госдуме решили уточнить, с какого момента владельцы бывших квартир, переоформленных в нежилые помещения, должны начать уплату налога на имущество по повышенным ставкам. Законопроект, закрепляющий такое уточнение, группа депутатов внесла 10 октября. Какие нюансы нужно учесть, чтобы поменять статус помещения и открыть там магазин или салон красоты, разбиралась «Парламентская газета».

Администрации справятся сами

По Жилищному кодексу квартиру на первом этаже многоквартирного дома можно использовать, например, под магазин или салон красоты, если соблюсти ряд условий и перевести жилое помещение в нежилое. В этом случае имущественный налог начинают рассчитывать по другой ставке. Но сейчас в законе не установлено, в какой момент должны пересмотреть налоговую базу — когда будет принято решение об изменении статуса помещения или когда данные поступят в Единый государственный реестр недвижимости.  Кроме того, сообщить об изменениях должны были сами собственники помещений. Некоторые в таком случае не торопились уведомить налоговую службу, чтобы оттянуть момент начала начисления налога, пояснил «Парламентской газете» один из авторов законопроекта, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов («Единая Россия»). «Особенно часто такое встречалось при переводе помещения в нежилое», — отметил он.

Глава комитета вместе с его первыми заместителями Владимиром Кошелевым (ЛДПР) и Павлом Качкаевым («Единая Россия») внесли в Госдуму поправки в Жилищный кодекс, по которым начислять налоги за помещения, ставшие нежилыми, будут с момента внесения записи в ЕГРН. Так начисление налогов на имущество будет вызывать гораздо меньше споров, считает Пахомов.

Кроме того, органы, занимающиеся переводом помещений — как правило, местные администрации, — должны будут сами ставить Росреестр в известность об изменениях. «Для собственников все будет фактически проходить автоматически, им уведомлять никого не надо», — отметил Пахомов.

По его мнению, это избавит их от излишних хлопот.

Отдельный вход и глухая стена

Но это только один из аспектов сложной процедуры. Ее необходимо пройти, если есть желание вести бизнес в жилом доме. Конечно, в некоторых пределах можно использовать для работы и жилые квартиры. Жилищный кодекс разрешает самозанятым или ИП трудиться дома, но только если это не нарушает права соседей и требования, которым должно отвечать жилое помещение. Отдельно запрещено оказывать в жилье гостиничные услуги и устраивать промышленные производства. Так что можно шить дома одежду на заказ или работать за компьютером, но открыть хостел или магазин не получится.

Чтобы начать использовать помещение как нежилое, прежде всего нужно понять, возможно ли соблюсти все условия для изменения его статуса. Так, не обойтись без отдельного входа в нежилую зону с улицы.  Она должна быть отгорожена от лестниц и лифтов для жильцов —  в магазине или салоне не может быть дверей, ведущих в подъезд.

Поменять статус квартиры в многоэтажке можно только в том случае, если она находится на первом этаже или над другими нежилыми помещениями. Также перевод запрещен, если  это постоянное место жительства собственника либо квартира обременена правами других людей. Кроме того,  нужно учесть, что после перевода потребуется соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические правила, установленные именно для нежилого фонда.

Спросить каждого соседа

Если с базовыми условиями все в порядке, нужно заручиться согласием соседей. Для начала необходимо провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Но положительное решение собрания — это только полдела. Понадобится узнать мнение и каждого собственника всех прилегающих помещений. Если это квартиры, нужно, чтобы они заполнили письменные согласия, указав фамилию, имя, отчество и  паспортные данные каждого владельца, номера квартир и реквизиты свидетельств о праве собственности на них. А если компании —  полное наименование и ОГРН.  Если хоть один владелец будет против, оформить перевод не получится.

Собранные бумаги нужно подать вместе с заявлением одним из удобных способов. Можно обратиться напрямую в орган местного самоуправления, который находится по месту нахождения переводимого помещения. Например, в Москве это Департамент городского имущества. Также можно принести документы  в МФЦ.

Лишние бумаги требовать не должны

К заявлению, кроме протокола общего собрания и согласия соседей, можно приложить технический паспорт помещения и поэтажный план дома, в котором оно находится. Но это необязательно — если таких документов не будет, уполномоченный орган запросит их в других ведомствах. То же касается свидетельства о праве собственности на жилье — его нужно принести только в том случае, если оно не зарегистрировано в ЕГРН. Другие документы требовать от заявителя не имеют права.

Решение должны принять в течение 45 дней со дня, когда администрация получит документы. Отправить заявителю подтверждающий документ обязаны в течение трех дней по адресу, который указан в заявлении. Если его нет, бумагу передадут в МФЦ. Одновременно о переводе должны сообщить соседям.

Как только заявитель получит документ, он имеет право использовать помещение в новом качестве. Если же ему еще нужно провести перепланировку, бумага дает ему право приступить к работам. Когда они закончатся, администрация должна будет оформить акт приемочной комиссии и отправить его в Росреестр.

В законе также указаны случаи, когда человеку, ИП или компании могут отказать в переводе живого помещения в нежилое. Это произойдет, если нельзя создать подходящие условия, нет нужных документов либо проект переустройства не соответствует законодательным требованиям. Если администрация не одобрит заявку, она обязана будет указать, по какой причине. Заявитель имеет право обжаловать отрицательное решение в суде.

Подробнее в ПГ: https://www.pnp.ru/social/chto-nuzhno-znat-o-perevode-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe.html