Какие существуют льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку?

Светлана Васильева | 14/04/2023 | Полезная информация | Комментариев нет

Электронный журнал «Азбука права» | Актуально на 11.04.2023

Государство может предоставлять льготы на приобретение жилья в ипотеку некоторым категориям граждан (молодым семьям, военнослужащим, лицам, имеющим детей или состоящим на жилищном учете). Льготы могут выражаться в снижении суммы первоначального взноса, пониженной процентной ставке или льготной стоимости жилья.

Ипотека с льготными условиями

Ипотечное кредитование направлено на покупку жилья за счет заемных (кредитных) средств. Приобретаемое на такие средства жилое помещение находится в залоге у кредитора (ипотека в силу закона) (п. п. 1, 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом законодательством для определенных категорий граждан могут быть предусмотрены льготы на приобретение жилья в ипотеку, которые могут выражаться, в частности, в снижении суммы первоначального взноса (например, за счет предоставленной субсидии), пониженной процентной ставке и (или) льготной стоимости приобретаемого жилого помещения.

Ниже рассмотрим отдельные категории граждан, имеющих право на приобретение жилья в ипотеку на льготных условиях.

Ипотека для молодых семей

Молодая семья (в том числе имеющая детей) может рассчитывать на государственную поддержку в виде социальной выплаты, в частности на уплату первоначального взноса при получении жилищного кредита, в том числе ипотечного, или жилищного займа (далее — жилищный кредит) на приобретение жилья по договору купли-продажи, уплату цены договора участия в долевом строительстве или цены договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (пп. «г», «з» п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050).

Для получения социальной выплаты такая семья должна соответствовать следующим требованиям (п. 6 Правил):

возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет;
молодая семья в установленном законом порядке признана нуждающейся в жилом помещении;
у семьи имеются доходы, позволяющие получить кредит, либо иные денежные средства, достаточные для уплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.

Полученная социальная выплата может быть использована молодой семьей также для погашения суммы основного долга (части суммы основного долга) и уплаты процентов по жилищным кредитам, в том числе по жилищным кредитам на уплату цены договора участия в долевом строительстве (пп. «е», «и» п. 2 Правил).

Размер социальной выплаты определяется в соответствии со следующими условиями (п. 10 Правил):

при отсутствии у молодой семьи детей — 30% расчетной (средней) стоимости жилья;
при наличии ребенка (детей), в том числе для неполной молодой семьи, состоящей из одного родителя и ребенка (детей), — 35% расчетной (средней) стоимости жилья.

Расчетная (средняя) стоимость жилья, используемая при расчете размера социальной выплаты, зависит от норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по соответствующему муниципальному образованию и размера общей площади жилого помещения, который составляет (п. п. 13, 15, 16 Правил):

для семьи, состоящей из двух человек, — 42 кв. м;
семьи, состоящей из трех и более человек, — по 18 кв. м на одного человека.

Ипотека для семей с детьми или с детьми-инвалидами

Отдельным категориям граждан РФ, имеющим детей, предоставлено право на получение льготного ипотечного кредита или на заключение дополнительного соглашения о рефинансировании уже имеющегося ипотечного кредита (далее — соглашение о рефинансировании). К таким категориям относятся следующие граждане РФ (п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 N 1711):

лица при рождении у них с 01.01.2018 по 31.12.2023 (включительно) первого ребенка и (или) последующих детей, которые являются гражданами РФ, либо при наличии у них двух и более детей, которые не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора (договора займа);
проживающие на территории Дальневосточного федерального округа (далее — ДВО) и приобретающие жилье на этой территории при рождении у них с 01.01.2019 по 31.12.2023 (включительно) первого ребенка и (или) последующих детей, которые являются гражданами РФ, либо при наличии у них двух и более детей, которые не достигли возраста 18 лет на дату заключения кредитного договора (договора займа);
имеющие ребенка-инвалида, который рожден не позднее 31.12.2023 (включительно) и является гражданином РФ.

Получение льготного ипотечного кредита или заключение (в определенных случаях) соглашения о рефинансировании возможно, в частности, на следующих условиях (п. п. 1, 1(2), 5, 9, 10 Правил N 1711; п. 2 Постановления Правительства РФ от 28.12.2022 N 2485):

1) кредит предоставляется на следующие цели:

приобретение у юридического лица готового жилья (в том числе с земельным участком), первым собственником которого после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию является указанное юридическое лицо, по договору купли-продажи;
приобретение у юридического лица (за исключением управляющей компании инвестиционного фонда) жилого помещения (в том числе с земельным участком) на этапе строительства по договору участия в долевом строительстве или договору уступки прав требования по такому договору;
приобретение у управляющей компании закрытого паевого инвестиционного фонда, осуществляющей доверительное управление таким фондом (далее — УК ЗПИФ), готового жилого помещения (в том числе с земельным участком), входящего в состав имущества ЗПИФ, первыми собственниками которого, зарегистрировавшими право общей долевой собственности после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, являются владельцы инвестиционных паев, по договору купли-продажи;
приобретение готового жилого помещения (в том числе с земельным участком) у индивидуального предпринимателя, являющегося первым собственником такого жилого помещения после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и построившего (создавшего) указанное жилое помещение в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности по строительству, по договору купли-продажи;
приобретение у юридического или физического лица готового жилого помещения (в том числе с земельным участком), расположенного в сельском населенном пункте на территории субъекта РФ, входящего в состав ДВО;
приобретение у юридического лица, УК ЗПИФ, индивидуального предпринимателя или физического лица готового жилого помещения по договору купли-продажи. Это возможно при условии, что на территории соответствующего субъекта РФ по состоянию на последнее число месяца, предшествующего месяцу, в котором планируется заключение кредитного договора (договора займа), согласно информации единой информационной системы жилищного строительства отсутствуют строящиеся многоквартирные дома (в случае заключения кредитного договора (договора займа) гражданами, имеющими ребенка-инвалида, рожденного не позднее 31.12.2023 (включительно));

2) кредитный договор (договор займа) или соглашение о рефинансировании заключены в рублях соответственно:

не ранее 01.01.2018 или не ранее 01.08.2018 — при рождении первого ребенка и (или) последующих детей;
не ранее 01.01.2019 или не ранее 01.03.2019 — при рождении первого ребенка и (или) последующих детей у граждан, проживающих на территории ДВО и приобретающих жилье на указанной территории;
в любой период или после 14.11.2019 — для граждан, имеющих ребенка-инвалида;
с 06.01.2023 — для граждан, имеющих двух и более детей, которые на дату заключения кредитного договора (договора займа) не достигли возраста 18 лет;

3) размер кредита (займа), а в случае заключения соглашения о рефинансировании остаток задолженности по кредиту (займу) (по договорам или дополнительным соглашениям, заключенным с 01.05.2022) не превышают:

30 млн руб. (включительно) — для жилых помещений, расположенных в г. Москве, Московской области, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
15 млн руб. (включительно) — для жилых помещений, расположенных в других субъектах РФ;

4) собственные средства заемщика (в том числе полученные из бюджета (включая средства материнского капитала) или от организации — работодателя заемщика) составляют не менее 15% стоимости приобретаемого жилого помещения, а в случае заключения соглашения о рефинансировании отношение остатка задолженности по кредиту (займу) к стоимости приобретенного жилого помещения должно составлять не более 85%;

5) кредит погашается равными ежемесячными (аннуитетными) платежами в течение всего срока действия кредита (за исключением первого и последнего месяца) без возможности увеличения остатка ссудной задолженности;

6) размер процентной ставки по льготному кредиту и при рефинансировании в общем случае равен 6% годовых на весь срок кредита, а для граждан, проживающих на территории ДВО и приобретающих жилье на указанной территории, — 5% годовых.

При этом по кредитным договорам (договорам займа), заключенным с 25.10.2022, в отношении части размера кредита (займа), превышающей 12 млн руб. включительно, — для жилых помещений, расположенных в г. Москве, Московской области, г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и 6 млн руб. включительно — для жилых помещений, расположенных в других субъектах РФ, может быть установлена иная процентная ставка;

7) исполнение обязательств заемщика по кредитному договору (договору займа) по состоянию на последнее число соответствующего календарного месяца обеспечено, в частности, одним из следующих способов:

залог жилого помещения, на приобретение которого предоставлен кредит (заем);
залог прав требования по договору участия в долевом строительстве.

Помимо залога кредитным договором (договором займа) могут быть предусмотрены дополнительные способы обеспечения исполнения обязательств, в том числе поручительство физических лиц.

Отметим, что являющиеся предметом залога, обеспечивающим исполнение обязательств по кредитным договорам (договорам займа), заключенным с 25.10.2022, жилое помещение или права требования по договору участия в долевом строительстве могут быть переданы в последующий залог для обеспечения исполнения обязательств по другому кредиту (займу), заключенному между этими же заемщиком и кредитором в целях, указанных в п. 1;

8) по кредитному договору (соглашению о рефинансировании) кредитору не возмещались и не возмещаются недополученные за один и тот же период доходы по другим льготным ипотечным программам;

9) заемщик (солидарные заемщики) и поручители дают согласие на сбор и обработку персональных данных;

10) договор, в соответствии с которым приобретается жилое помещение в собственность, в том числе по завершении его строительства (создания), не содержит условия об оказании заемщику услуг по выполнению работ по ремонту и (или) перепланировке (переустройству) жилого помещения, изменению его назначения, приобретению мебели, отделимого от жилого помещения бытового оборудования и предметов интерьера.

Дальневосточная ипотека

До 31.12.2030 (включительно) определенные категории граждан вправе получить льготный кредит на приобретение жилья на территории ДВО.

Это возможно при соблюдении, в частности, следующих условий (п. 6 Условий программы, утв. Постановлением Правительства РФ от 07.12.2019 N 1609):

1) заемщиком (заемщиками) является:

гражданин РФ, состоящий в браке с гражданином РФ. При этом оба супруга не достигли возраста 36 лет и супруг заемщика является солидарным заемщиком и (или) поручителем по кредитному договору;
гражданин РФ, не достигший возраста 36 лет, не состоящий в браке и имеющий ребенка, являющегося гражданином РФ, который на дату заключения кредитного договора не достиг возраста 19 лет;
гражданин РФ, переехавший в субъекты РФ в составе ДВО из других субъектов РФ в рамках реализации региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов;
гражданин РФ, являющийся педагогическим работником и имеющий стаж работы по соответствующей специальности в государственной или муниципальной образовательной организации, расположенной в субъекте РФ в составе ДВО, не менее пяти лет;
гражданин РФ, осуществляющий трудовую деятельность и имеющий стаж работы в государственной или муниципальной медицинской организации, расположенной в субъекте РФ в составе ДВО, не менее пяти лет;
гражданин РФ, ранее постоянно проживавший на территории Украины, Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, вынужденный покинуть территорию постоянного проживания, прибывший на территорию РФ в экстренном массовом порядке и проживающий на территории субъекта РФ, входящего в состав ДВО.

Солидарными заемщиками или поручителями по такому кредитному договору могут выступать дополнительно иные граждане;

2) кредит выдан, в частности:

на приобретение расположенного на территории субъекта РФ в составе ДВО (далее также — расположенного в ДВО) готового жилого помещения, в том числе с земельным участком, у юридического лица или индивидуального предпринимателя, являющихся первыми собственниками таких жилых помещений и зарегистрировавших право собственности на них после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, по договору купли-продажи;
приобретение у УК ЗПИФ готового жилого помещения (в том числе с земельным участком), расположенного в ДВО, входящего в состав имущества ЗПИФ, первыми собственниками которого, зарегистрировавшими право общей долевой собственности после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, являются владельцы инвестиционных паев, по договору купли-продажи;
на приобретение жилого помещения, в том числе с земельным участком, расположенного в ДВО, у юридического лица (за исключением УК ЗПИФ) на этапе строительства по договору участия в долевом строительстве или договору уступки прав требования по нему;
на приобретение у юридического или физического лица по договору купли-продажи на вторичном рынке жилья готового жилого помещения (в том числе с земельным участком), расположенного на территории моногорода в субъекте РФ в составе ДВО (для заемщиков, указанных в пп. «е» предыдущего пункта, — на территории субъекта РФ в составе ДВО);

3) в договорах, на основании которых приобретаются жилые помещения отсутствуют условия об оказании заемщикам услуг (выполнении работ) по ремонту или перепланировке жилых помещений, изменению их назначения, приобретению мебели, отделимого от жилых помещений бытового оборудования и элементов внутреннего обустройства;

4) одним из собственников приобретаемых объектов недвижимости (одним из участников долевого строительства) является заемщик или супруг (супруга) заемщика. При этом наряду с заемщиком и его супругом (супругой) собственниками указанных объектов недвижимости (участниками долевого строительства) могут являться иные лица;

5) заемщик или его супруг (супруга) не является (ранее не являлся) заемщиком (солидарным заемщиком) либо поручителем по другому льготному жилищному (ипотечному) кредиту (кредитам) в рамках Дальневосточной ипотеки;

6) размер кредита составляет не более 6 млн руб. и не более 85% от стоимости приобретаемого (строящегося) жилья, срок кредита составляет не более 242 месяцев;

7) процентная ставка по кредитному договору составляет 2% годовых. Кредитным договором может быть предусмотрена пониженная процентная ставка. Также при определенных условиях (например, в случае незаключения заемщиком договоров личного страхования и (или) страхования недвижимого имущества, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по кредитному договору) она может быть увеличена.

Льготная ипотека в целях поддержки строительной отрасли

В целях поддержки строительной отрасли гражданам РФ может быть предоставлен льготный ипотечный кредит. Это возможно при соблюдении, в частности, следующих условий (п. 3, пп. «б» — «е», «з», «м» п. 5 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 N 566):

кредит предоставляется, в частности, на приобретение:
- жилых помещений (включая индивидуальные жилые дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, жилые помещения в домах блокированной застройки, дома блокированной застройки), находящихся на этапе строительства, по договорам участия в долевом строительстве или по договорам уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве;
- жилых помещений (в том числе с земельными участками) по договору купли-продажи у юридического лица, являющегося первым собственником таких жилых помещений, зарегистрировавшим свое право собственности после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию;
- жилых помещений (в том числе с земельным участком), входящих в состав имущества ЗПИФ, первыми собственниками которых, зарегистрировавшими право общей долевой собственности после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, являются владельцы инвестиционных паев, по договору купли-продажи у УК ЗПИФ;
- жилых помещений (в том числе с земельным участком) по договору купли-продажи у индивидуального предпринимателя, являющегося первым и единственным собственником жилых помещений после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию (получения уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности в соответствующих случаях) и построившего (создавшего) указанные жилые помещения в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности по строительству;
кредитный договор в целях приобретения указанного жилого помещения должен быть заключен с 17.04.2020 по 01.07.2024 (включительно);
размер кредита по кредитным договорам, заключенным с 01.05.2022, ограничен суммой 30 млн руб. (включительно) для жилых помещений на территориях г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области или 15 млн руб. (включительно) для жилых помещений на иных территориях РФ;
заемщиком за счет собственных либо бюджетных средств, или средств материнского капитала, или средств организации-работодателя должно быть оплачено не менее 15% цены договора;
погашение кредита осуществляется равными ежемесячными (аннуитетными) платежами;
ограничен размер годовой процентной ставки по кредиту:
- по кредитным договорам, заключенным с 06.01.2023, — не более 8% в отношении части кредита, не превышающей 12 млн руб. (включительно), — для жилых помещений на территориях г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. (включительно) — для жилых помещений на иных территориях РФ. При этом в отношении оставшейся суммы кредита может быть установлена иная процентная ставка;
заемщик не является (не являлся) заемщиком по другому кредитному договору, заключенному на условиях льготной ипотеки, рассмотренной в настоящем разделе (в случае заключения кредитного договора с 06.01.2023).

Иные льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку

Помимо вышеуказанных категорий граждан, получить социальную поддержку при приобретении жилых помещений, в том числе с использованием кредитных средств, могут, в частности, молодые ученые, граждане, увольняемые по определенным основаниям со службы из органов внутренних дел, государственной противопожарной службы, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, участники Государственной программы по оказанию содействия добровольному переселению в РФ соотечественников, проживающих за рубежом, работники аккредитованных организаций, осуществляющих деятельность в области информационных технологий (при определенных условиях до 31.12.2024 включительно), и некоторые другие категории граждан (разд. III Особенностей, утв. Постановлением N 1050; п. п. 1, 2, 7 Приложения N 2 к Особенностям, утв. Постановлением N 1050; п. п. 2, 3 Приложения N 4 к Особенностям, утв. Постановлением N 1050; п. п. 5, 54 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ N 153; п. п. 3, 5 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.04.2022 N 805; п. 2 Изменений, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.06.2022 N 1177).

Кроме того, гражданам РФ могут быть предоставлены льготные ипотечные кредиты, в частности, для приобретения расположенных на сельских территориях (сельских агломерациях) жилых помещений, соответствующих установленным требованиям, при условии последующей регистрации по месту жительства по адресу приобретенного жилого помещения (пп. «а» п. 3, п. п. 6, 19, 19(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.11.2019 N 1567).

Льготные ипотечные программы могут как предусматривать, так и не предусматривать возможность рефинансирования ранее оформленных ипотечных кредитов. Например, льготная ипотека для сотрудников IT-компаний не допускает возможность рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов, а сельская ипотека позволяет рефинансирование кредитов, соответствующих определенным условиям (п. 3 Правил N 805; пп. «г» п. 3 Правил N 1567).

Похожие записи