Ипотека с низким первым взносом станет дороже

Дольше копить на первый взнос по ипотеке придется потенциальным покупателям квартир. Банк России ужесточает требования к таким кредитам, с июня они станут менее выгодны для банков и, по всей видимости, дороже для клиентов.

Смысл нововведений — ограничить и сделать нецелесообразной для коммерческих банков выдачу ипотечных кредитов без первоначального взноса или с минимальным взносом. Для граждан это означает сложности с получением ипотечного кредита, если нет накоплений или возможности привлечь средства родственников и друзей. Принятое решение снижает уровень риска при выдаче кредита и дисциплинирует как банкиров, так и заемщиков.Смысл нововведений — ограничить и сделать нецелесообразной для коммерческих банков выдачу ипотечных кредитов без первоначального взноса или с минимальным взносом. Для граждан это означает сложности с получением ипотечного кредита, если нет накоплений или возможности привлечь средства родственников и друзей. Принятое решение снижает уровень риска при выдаче кредита и дисциплинирует как банкиров, так и заемщиков. / Вячеслав Прокофьев / ТАСС

С начала лета, по решению ЦБ, вступает в силу новый порядок применения надбавок к коэффициентам риска для банков. Надбавки будут применяться, если первый взнос заемщика по кредиту ниже 20%. С января 2024 года условия станут еще суровее — так называемые макропруденциальные надбавки будут действовать, если первый взнос менее 30%. Исключением станут льготные ипотечные программы.

Как пояснили в пресс-службе регулятора, Банк России не устанавливает требования к первоначальному взносу по ипотеке, это делают банки самостоятельно.

«Мы устанавливаем макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, — рассказывают в пресс-службе ЦБ. — Это делается для того, чтобы управлять качеством предоставляемых кредитов и ограничить рискованные практики. Поэтому с 1 декабря 2022 года мы ввели запретительные надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%. С учетом того, что качество выдаваемых ипотек снижается и разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья увеличился, с 1 мая 2023 года установлены надбавки по остальным ипотечным кредитам, кроме тех, что выданы по госпрограммам не слишком закредитованным заемщикам (показатель их долговой нагрузки, или ПДН, не должен превышать 60%)».

С 1 июня 2023 года также уточняются и несколько ужесточаются те условия, при которых банки могут не применять надбавки по ипотечным кредитам, пояснили в пресс-службе Центробанка.

«В частности, с 1 июня 2023 года по кредитам с господдержкой заемщикам с ПДН не выше 60% надбавки могут не применяться, если первоначальный взнос составляет не менее 20%. А с 1 января 2024 года надбавки могут не применяться при взносе не менее 30%». Это означает, что кредиты с низким первоначальным взносом будут дороже для банков, поскольку им придется резервировать больше капитала, чем по кредитам с более высоким взносом», — сообщили в ЦБ.

Смысл нововведений — ограничить и сделать нецелесообразными для коммерческих банков выдачу ипотечных кредитов без первоначального взноса или с минимальным взносом, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов. Для граждан это означает сложности с получением ипотечного кредита, если нет накоплений или возможности привлечь средства родственников и друзей. Принятое решение снижает уровень риска при выдаче кредита и дисциплинирует как банкиров, так и заемщиков.

Отсутствие первого взноса сказывается на вероятности невозврата кредита, так как заемщик не имеет опыта финансового планирования, экономии средств, их поэтапного накопления. Также есть чисто психологический, но очень важный параметр: квартира без первого взноса воспринимается как арендная, и ее не боятся потерять, добавляет эксперт. «Беда в том, что при нулевом или минимальном взносе стоимость квартиры, как правило, завышается, величина завышения — это плата за повышенный риск. В итоге и квартира дороже, и риск большой, и есть вероятность выселения, а банк при этом не сможет продать квартиру за необходимую сумму и закрыть кредит. Заемщик останется должен. Поэтому новая редакция указаний заставляет двигаться в сторону использования других ресурсов стимулирования продаж и делает участие банка в схеме с минимальным взносом все более дорогим. Такое предложение в итоге сократится до минимальных значений, как это уже произошло с валютными кредитами».

При этом возможно субсидирование части первого взноса за счет государственных и корпоративных программ, отмечает Цыганов, про госпрограммы субсидирования части арендных платежей при найме жилья и софинансировании первого взноса для молодежи не так давно заявил минстрой. Очевидно, что данный принцип поддержки может быть расширен, при этом важно, что заемщик будет понимать размер помощи и ее разовый характер, отмечает эксперт. Важно, что такая субсидия не будет столь же негативно сказываться на росте цен на недвижимость.

С июня ужесточаются требования к кредитам с первым взносом менее 20%, с января — менее 30%

Существует довольно рискованная практика получения потребкредита, который в дальнейшем используется как первоначальный взнос, добавляет эксперт. Это существенно повышает риск дефолта заемщика, который будет расплачиваться по двум кредитам одновременно, а часто — и по трем с учетом кредита на ремонт. Указания учитывают и это на основе обращения к Бюро кредитных историй.

ЦБ неоднократно заявлял о рисках возникновения пузыря на рынке ипотечного кредитования и по этой причине предпринимает шаги в сторону ужесточения условий ипотеки, говорит экономист Лазарь Бадалов. Действует ЦБ через ужесточение требований к ипотечным заемщикам, в данном случае — повышая минимальный размер первоначального взноса. Конечно, банкам никто не запрещает выдавать ипотечные кредиты даже без первоначального взноса, но тогда придется формировать больше резервов, а для банков это дополнительные расходы, подчеркивает Бадалов.

 

Если заемщик не смог накопить 20-30% от стоимости жилья на первоначальный взнос, непонятно, как он планирует обслуживать долг в будущем. Однако не стоит думать, что проблема таким образом может быть решена, считает Бадалов. Заемщики часто прибегают к потребительским займам, причем могут оформить их не на себя, а на супруга или родителей. «Люди, пытаясь решить жилищные проблемы, вынуждены идти на разного рода хитрости, а продавцы жилья и банки помогают им в этом. Проблему надо решать комплексно, одним ужесточением регулирования обойтись не получится», — говорит он.

По итогам опроса, проведенного ДОМ.РФ и ВЦИОМ среди заемщиков, оформивших ипотеку в 2017-2021 годах, в среднем первый взнос по кредиту составлял 35-40%. Около половины ипотечников вложили более 30%, а 14% — менее 15%.

Кстати

Подавать заявления на выплаты через портал госуслуг смогут вскоре обманутые дольщики. В конце июня вступает в силу постановление правительства об этом.

Сейчас, как рассказали «РГ» в Фонде развития территорий (ФРТ), дольщики могут оформить выплату, направив заявление по почте либо через «личный кабинет» на сайте фонда. В июне они смогут сделать это и через портал госуслуг. Причем сервис, как отметили в ФРТ, начнет действовать досрочно — уже в начале лета. Срок рассмотрения заявлений, которые поступят через портал госуслуг, — до 10 дней.

Для подачи заявления необходимо будет зайти на портал госуслуг, выбрать услугу, ознакомиться с перечнем необходимых документов и подать заявление. Новый сервис позволит ускорить оформление выплат людям, не получившим свои квартиры из-за застройщиков-банкротов, подчеркивают в ФРТ. Оформлять и отслеживать заявление можно будет в том числе и в мобильном приложении «Госуслуги».

 

Источник: https://www.rg.ru/2023/06/01/nakinuli-procent.html