КАК ПОЛУЧИТЬ УЧАСТОК ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ?
О тонкостях и нюансах земельного законодательства в вопросах предоставления гражданам и организациям земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения рассказала первый замминистра имущественных и земельных отношений РС(Я) Нюргустана Пахомова 5 июня в прямом эфире в официальных аккаунтах Правительства РС(Я).
Во вступительной речи первый замминистра отметила, что, хотя по данным 2023 года общая площадь земель сельскохозяйственного назначения в республике составляет свыше 19,4 млн. га., необходимо учитывать, что в эту цифру входят не только сельхозугодья, но и болота, леса, кустарники, обеспечивающие ландшафтное единство и эрозионную безопасность сельхозугодий, оленьи пастбища. Непосредственно сельхозугодья, пригодные для производства сельхозпродукции и обеспечивающие продовольственную безопасность составляют всего лишь 886 тысяч гектаров.
Далее Нюргустана Николаевна ответила на поступившие в прямой эфир вопросы, ответы на которые расшифрованы в настоящем материале.
Каковы пределы земельного участка, который может находиться в пользовании одного физического или юридического лица?
— Это зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Федеральным законом № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен максимальный размер сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного юрлица либо гражданина – не более 10% от всех угодий, имеющихся на территории муниципального образования. Если в улусе 1000 га, то в собственности одного гражданина – не более 100 га.
— Если земельный участок используется не по назначению, то какие меры грозят нарушителю?
— В основном надзорной деятельностью занимаются федеральные органы – Россельхознадзор, Росприроднадзор, Россреестр, которые опираются на положения КоАП РФ. При этом сначала нарушителю сначала выносится предписание, и только в случае его неисполнения применяются штрафы.
Муниципальный земельный контроль штрафы не налагает, однако направляет в надзорные органы материалы о выявленных тех или иных нарушения норм КоАПов РС(Я) и РФ.
— Если семья долго, порой не одно поколение пользуется земельным участком, но у них нет на руках правоустанавливающих документов. Как быть?
— Это очень распространенная ситуация, и в этом случае граждане могут рассмотреть несколько вариантов действий. Граждане могут воспользоваться так называемой дачной амнистией, гаражной амнистией — особыми видами законов, которые позволяют достаточно просто оформить земельный участок, продолжительное время использовавшийся при отсутствии правоустанавливающих документов.
Рассмотрим вариант, когда у граждан вообще нет никаких документов. В настоящее время у нас действует 518-ФЗ, в рамках которого органы местного самоуправления обязаны выявлять такие участки и оформлять документы. Иначе, в случае если земельный участок поставлен на кадастровый учет, он будет признан бесхозяйным и такой земельный участок может быть оформлен муниципальным образованием в муниципальную собственность. Поэтому я бы предложила тем, у кого отсутствуют правоустанавливающие документы на используемый с незапамятных времен земельный участок, обратиться в органы местного самоуправления. У каждого наслега есть свой землеустроитель, к которому необходимо обратиться с заявлением об оформлении участка в рамках федерального закона № 518-ФЗ. При этом не забывайте, что в любом случае вы будете нести расходы по составлению межевого плана.
Таким образом, несмотря на то что органы местного самоуправления должны вам оформить правоустанавливающие документы, это не значит, что они должны провести за вас кадастровые работы.
— На каких правах можно получить земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения крестьянским хозяйствам?
— Существует несколько видов прав, но крестьянские хозяйства ввиду своей организационно–правовой формы могут получить земельный участок исключительно либо в аренду, либо в собственность. Есть случаи, когда фермер может претендовать на оформление в собственность без торгов, например, когда идет переоформление земельного участка, принадлежавшего его крестьянскому хозяйству на праве постоянного бессрочного пользования и т.д. Но в основном, конечно же, земельные участки в установленном порядке предоставляются в аренду. либо с торгов, либо без торгов,
Случаи предоставления земельного участка в аренду без торгов прописаны статьями 39.5, 39.6 и 39.18 Земельного кодекса РФ.
В любом случае, сначала крестьянским хозяйством подается заявление в орган местного самоуправления о предоставлении конкретного земельного участка в аренду. В свою очередь, орган местного самоуправления обязан публично известить, что на такой-то земельный участок поступило вышеуказанное заявление. После чего в течение месяца орган местного самоуправления и сам заявитель ожидают, не поступят ли другие заявки на этот же земельный участок. Если вторая заявка не поступает, орган местного самоуправления может предоставить заявителю участок без торгов. Но если вторая заявка все-таки поступает, то орган местного самоуправления обязан провести торги.
Торги проводятся исключительно в форме аукциона. Это означает повышение цены. При этом аукцион может быть проведен как на приобретение в собственность, так и на право аренды. Участникам аукционов следует вникать в предмет торгов – является ли им сам земельный участок или право аренды на него.
— Что такое ранее учтенные земельные участки и как они выявляются?
— Выявлением ранее учтенных объектов недвижимости в рамках 518-ФЗ занимается Росреестр. В настоящее время Росреестр активно работает над исключением дублирующих участков, например, в Якутске и в Жатае было выявлено порядка 17 тысяч таких участков.
Ранее учтенные земельные участки – это те участки, которые были поставлены на учет по инвентаризационной описи в те времена, когда только зарождался земельный кадастр. Их основная характеристика – они не имеют координат, то есть висят в воздухе, и границы их в на публичной кадастровой карте не видны. Поэтому просьба: если у вас есть такие земельные участки — проведите кадастровые работы, чтобы ваш участок имел необходимые координатные характеристики.
— У меня сельхозпредприятие, как мне получить земельный участок?
— Полагаю, что в вопросе подразумевается ООО или ИП. ООО или ИП может оформить земельный участок, подав заявление на его предоставление в орган местного самоуправления. Но будьте готовы участвовать в торгах. Есть некоторые случаи, которые установлены федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которыми, если вы являетесь получателем каких –то госсубсидий, какой-то госпомощи, то вы можете получить земельный участок для реализации данных субсидий уже без торгов. Вообще, каждый случай индивидуален. Что касается органа обращения, то, как мы помним, есть несколько видов публичной собственности – региональная, муниципальная и федеральная. Как правило, земельные участки на местах находятся либо в муниципальной, либо неразграниченной государственной собственности. Поэтому в соответствии с федеральным законом № 137 -ФЗ неразграниченными земельными участками занимаются муниципальные органы самоуправления. Соответственно, если на участок не зарегистрирована чья-либо публичная собственность, вам нужно обратиться в свой муниципальный район, за исключением 48 городских поселений, на территории которых могут быть сельскохозяйственные угодья, попадающие на территории неразграниченных земельных участков.
Если вы обращаетесь, но при этом понимаете, что земельный участок не поставлен на кадастровый учет, соответственно, вы должны обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием. Вы согласовываете с органом муниципального образования границы земельного участка, схему расположения земельного участка. Муниципальный орган дает вам три года на проведение кадастровых работ. И после того как земельный участок будет поставлен на кадастровый учет, вы сможете получить его. Вывод: если земельный участок не сформирован, вы его не видите на публичной карте, то нужно подавать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Муниципальный орган выносит распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, и после проведения кадастровых работ земельный участок может быть предоставлен вам на определенном виде права.
— Как физическому лицу получить земельный участок?
— Для ведения личного подсобного хозяйства граждане могут получить земельный участок в порядке, предусмотренном статьей 39.18 Земельного кодекса РФ. Это значит необходимо подать заявление в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка. Как видите, процедура в основных чертах схожа с процедурой, предусмотренной для крестьянских хозяйств.
Вначале дается объявление о поступлении заявления на предоставление земельного участка, и если в течение месяца никто не подает второго заявления на этот участок, уполномоченный орган может предоставить земельный участок заявителю без торгов. Но если поступает второе заявление, то орган обязан провести торги в формате аукциона.
Хочу обратить внимание нашей аудитории на такой аспект, как предельные максимальные размеры предоставляемых земельных участков физическим лицам. Федеральным законом № 112-ФЗ установлен предельный размер — 2,5 га, а земельный участок для личного подсобного хозяйства — 0,5 га. В то же время у нас есть республиканский закон, в соответствии с которым для личного подсобного хозяйства предоставляются 2,5 га. Иногда у нас трактуют, что 2,5 га выделяются на одно хозяйство и т.д. По этому поводу мы делали запрос в Минсельхоз, в котором получили разъяснение, что 2,5 га предоставляются на одного гражданина. То есть, если в семье у вас четыре человека, то вы можете получить 10 га.
— Отличается ли процедура предоставления, если речь идет о получении земельного участка не для личного подсобного хозяйства, а для сенокошения или выпаса животных?
— Конечно, это три совершенно разных вида разрешенного использования. Участки для сенокошения и выпаса животных предоставляются на один сезон, при этом вы должны иметь в виду, что ни крестьянским хозяйствам, ни сельхозтоваропроизводителям эти виды земельных участков не предоставляются. Такие участки предоставляются только гражданам. Но и гражданам эти участки, с таким видом разрешенного использования, не предоставляются в собственность.
Приведу наглядный пример: на одном алаасе расположились земельные участки, но у одного правообладателя участок имеет вид разрешенного использования для личного подсобного хозяйства», а у другого — для сенокошения. Обратите внимание: в соответствии с действующими нормами законодательства об обороте земель сельхозназначения первый сможет получить земельный участок в собственность, а второй нет, потому что такие земельные участки приватизации не принадлежат.
Если крестьянское хозяйство владеет земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования, то следует обратить внимание на то, что есть норма закона, в соответствии с которой такой земельный участок правообладатель обязан переоформить в аренду или в собственность по своему выбору. Вышеназванные виды права еще имеют гражданскую оборотоспособность, но они ограничены. Например, земельный участок на праве пожизненного владения не может быть предметом залога. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования нельзя передавать третьим лицам в аренду или по договору продажи.
В настоящее время земельные участки не предоставляются крестьянским хозяйствам и сельхозпредприятиям на праве постоянного бессрочного владения или на праве пожизненно наследуемого владения. Они могут оформить земельные участки только либо в аренду, либо в собственность.
Для граждан сроки на переоформление таких земельных участков не установлены.
Пресс-служба Министерства имущественных и земельных отношений РС(Я)
Департамент по земельной политике
Министерства имущественных и земельных отношений РС(Я)
