Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной и как они рассчитываются
В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости квартиры?
Рыночная стоимость недвижимости — это та цена, за которую ее продают и покупают. Именно ее можно увидеть в объявлениях, а после сделки — в договоре о купле-продаже.
Рыночную стоимость определяет продавец, самостоятельно или с помощью риелтора. Иногда определением рыночной стоимости занимается оценщик — например, для банка.
Особенности расчета рыночной стоимости
На величину рыночной стоимости влияет множество факторов. Среди них:
— Общие. Это состояние рынка недвижимости, спрос и предложение в конкретном регионе. Сюда же относится наличие социальной и транспортной инфраструктуры, вид застройки, экологическая ситуация.
— Существенные. Они касаются квартиры и дома. Это площадь жилья, этаж, планировка, состояние квартиры, размер каждой комнаты, смежный или раздельный санузел и т. д.
— Второстепенные. Это может быть вид из окна, высота потолков, наличие балкона или лоджии.
На первый план для разных покупателей выходят разные критерии, поскольку для них могут быть приоритетными разные параметры недвижимости.
Рыночную стоимость недвижимости указывают при заключении сделки в договоре купли-продажи. Если требуется официальный документ со стоимостью, для этого потребуется привлечь оценщика из оценочной компании.
Особенности кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость рассчитывается государством, и она же будет основой при проведении налоговых расчетов, затрагивающих имущество. Обычно кадастровая стоимость ниже рыночной, но может быть и выше. Эти два показателя редко совпадают.
Для оценки кадастровой стоимости специалистам не нужен осмотр квартиры. Они учитывают район, возраст дома, материал, экономику в населенном пункте, площадь жилья.
Соответственно, две квартиры одного типа в одном и том же доме будут иметь одну и ту же кадастровую стоимость, даже если в одной был сделан дизайнерский ремонт, окна выходят на красивый лесопарк, а в другой ремонта не было более десяти лет, а из окон видна промзона.
Росреестр проводит процедуру оценки недвижимости в соответствии с регламентом. Он также бесплатно предоставляет гражданам информацию о размере кадастровой стоимости на данный момент.
Процедура оценки кадастровой стоимости проходит в несколько этапов:
- Проверка анонсируется в интернете и СМИ.
- Сбор сведений о недвижимости, в частности изучение эксплуатационных свойств, а также наличие инженерной и транспортной инфраструктуры.
- Подготовка отчета.
- Акт с результатами проверки, который также публикуется в открытых источниках, в том числе на сайте Росреестра.
- Сверка данных собственниками в течение 30 дней. Об ошибках можно сообщать в Росреестр через Госуслуги.
- Утверждение результатов проверки.
Справочно:
Новая кадастровая стоимость недвижимости вступает в силу с 1 января следующего года.
На что влияет кадастровая стоимость?
Поскольку кадастровая стоимость рассчитывается государством, именно она и влияет на налоги при продаже недвижимости и имущественные налоги.
Налог на имущество. Он рассчитывается по кадастровой стоимости на 1 января того года, за который уплачивается налог, и платится ежегодно. В зависимости от типа недвижимости налоговая ставка будет в диапазоне от 0,1 до 2% кадастровой стоимости.
Земельный налог. Он составляет от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости в зависимости от типа земли. Его тоже нужно оплачивать каждый год.
Налог при получении недвижимости в дар. Если недвижимость получена в дар не от близкого родственника, то придется заплатить налог в 13% от кадастровой стоимости. Одаряемый должен подать налоговую декларацию по итогам года, в котором зарегистрировал квартиру на себя.
Кроме того, кадастровая стоимость применяется при расчете арендной платы, а также выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей.
В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью
Кадастровая стоимость объекта не учитывает особенности квартиры. Для нее важны ценовая политика региона на рынке недвижимости, а также тип недвижимости, площадь квартиры и другие типовые параметры, поскольку кадастровая стоимость рассчитывается сразу для всей группы однотипных объектов недвижимости.
Рыночную стоимость определяют для каждого объекта недвижимости индивидуально с учетом всех особенностей конкретной квартиры или дома. Этаж, наличие лифтов, плохие соседи, отсутствие поблизости школ, ремонт, красивый вид из окна — все это тоже влияет на стоимость, а не только площадь и район.
Обе стоимости могут со временем меняться. Перерасчет кадастровой стоимости проходит раз в несколько лет.
Рыночная стоимость меняется под влиянием рынка, причем как в сторону увеличения, так и в сторону снижения. Если в городе закрыли градообразующее предприятие и начался отток жителей, цены на недвижимость упадут. Если, наоборот, построили новое предприятие и начался приток жителей, цены могут подняться. Строительство новых веток метро, транспортных развязок, торговых центров тоже может увеличить стоимость жилья.
Как оспорить кадастровую стоимость?
В редких ситуациях рыночная стоимость может быть ниже кадастровой. Например, при срочной продаже недвижимости, при резком оттоке населения из населенного пункта, где располагается недвижимость, при ошибке в документах.
Поскольку от кадастровой стоимости зависит размер налога, можно оспорить кадастровую стоимость.
Для этого нужно:
— обратиться к независимым оценщикам, которые смогут определить реальную стоимость недвижимости и дадут рекомендации к изменению кадастровой стоимости в регионе.
— обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд для оспаривания стоимости, если была совершена ошибка или она не соответствует рыночным условиям в регионе.
«Главное отличие кадастровой стоимости от рыночной в том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется государством, а рыночную определяет сам собственник объекта недвижимости, и она может быть любой, — говорит эксперт по недвижимости Центра финансовой экспертизы Роскачества Ирина Тимонина. — Если собственник затрудняется сам ее определить, он может обратиться к специалистам. Это могут быть профессиональные оценочные компании с лицензией либо риелторы. Рыночную стоимость (например при продаже объекта) можно изменить в любое время при желании продавца. Кадастровую стоимость устанавливает государство, и изменить ее возможно, но не так просто. Узнать ее можно, посмотрев информацию на сайте Росреестра или заказав выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) через портал госуслуг либо обратившись в МФЦ. Если собственник считает, что кадастровая стоимость его объекта завышена (а от нее зависит размер налога на недвижимость), то он может обратиться с заявлением в комиссию Росреестра. Если комиссия принимает решение о пересмотре стоимости, тогда данные подаются в территориальное управление Росреестра. Если же комиссия отказывает, можно обратиться в суд».
