Как продать общий дом после развода, объяснил Верховный суд

Одним из самых сложных во всех смыслах вопросов при разводе считается раздел совместно нажитого имущества. Здесь очень много важных деталей, о которых знают далеко не все. Верховный суд РФ, пересмотрев один из таких спорных вопросов, дал разъяснения, которые могут помочь многим.

Верховный суд напомнил: после развода к бывшим супругам можно применять только Гражданский кодекс, а не Семейный.Верховный суд напомнил: после развода к бывшим супругам можно применять только Гражданский кодекс, а не Семейный. / Сергей Михеев/ РГ

История началась в Ульяновской области, где супруги купили участок и построили на нем дом. После развода мужчина продал дом без согласия бывшей супруги. Та потребовала признать сделку купли-продажи недействительной. Женщина уверяла, что не давала нотариально удостоверенного согласия. А по Семейному кодексу оно необходимо для отчуждения недвижимости в браке. Но распространяется ли это требование на бывших супругов?

А теперь детали спора, который заметил портал Право ru. Супруги несколько лет назад купили участок и на нем построили дом. При покупке право собственности на землю было зарегистрировано на мужа. Но через пару лет они развелись. И буквально через несколько месяцев после суда бывший муж продал дом и землю.

Бывшая жена посчитала, что ее права нарушены, ведь своего согласия на продажу она не давала. Женщина отнесла в суд иск к бывшему мужу и к покупателю. Она потребовала признать заключенный между ними договор купли-продажи недействительным и прекратить право собственности покупателя на дом и участок. А еще попросила суд признать за собой и за экс-супругом права собственности на равные доли в недвижимости.

Районный суд Ульяновской области с женщиной согласился. Правда, частично. Он признал недвижимость совместно нажитой и взыскал с бывшего супруга половину ее стоимости. Но суд отказался признавать сделку недействительной, ведь нет доказательств того, что покупатель знал о несогласии бывшей жены.

Апелляция с таким подходом не согласилась. Областной суд признал куплю-продажу недействительной и прекратил право собственности покупателя на имущество. Как объяснил облсуд, на дом и участок распространяется режим совместной собственности супругов. По статье 35 Семейного кодекса одному супругу, чтобы совершить сделку по распоряжению недвижимостью, нужно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, не дававший согласия на сделку, может ее оспорить. Эта норма, сказал облсуд, применима и к этой ситуации. Покупателя решение апелляции не устроило, поэтому он отправился в Верховный суд.

ВС сказал, что семейное законодательство здесь неприменимо. А статья 35 СК распространяется только на отношения, возникшие между супругами. Под действие этой нормы не подпадают другие участники гражданского оборота, включая бывших супругов, заявил Верховный суд.

Для продажи дома и участка бывшему мужу нотариально удостоверенное согласие бывшей жены не требовалось. После развода экс-супруги приобрели статус участников совместной собственности, которая регулируется гражданским законодательством.

Еще ВС напомнил, что по статье 253 Гражданского кодекса каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, «если иное не установлено соглашением». Другой участник может оспорить такую сделку, но только доказав, что у совершившего ее человека не было на то полномочий и что его контрагент знал или должен был об этом знать.

Таким образом, конкретно в этом споре местным судам надо было установить, были ли у ее бывшего мужа полномочия на отчуждение недвижимости, и проверить осведомленность покупателя об этом.

Поэтому, отменив все принятые по этому гражданскому делу решения, Верховный суд велел пересмотреть спор по новой и, похоже, что покупатель может остаться и с домом, и с землей.

Эксперты, которые занимаются такими спорами, уверяют, что они часто сталкиваются с делами, в которых региональные суды занимают аналогичную позицию и со ссылкой на статью 35 Семейного кодекса.

А еще юристы напоминают, что определение режима имущества напрямую влияет на исход дела об оспаривании похожих сделок. Если недвижимость находится в совместной собственности супругов, то отсутствия нотариально удостоверенного согласия второго супруга обычно достаточно, чтобы признать сделку недействительной. Суды в таком случае не требуют от того, кто возмущен сделкой, дополнительно доказывать, что приобретатель недвижимости знал об отсутствии необходимого согласия.

И совсем по-другому обстоят дела с общим имуществом, на которое не распространяется режим совместной собственности супругов. Сделки с ним оспорить сложнее, потому что нужно доказать и отсутствие полномочий на ее совершение у участника совместной собственности, и фактическую или должную осведомленность об этом покупателя. Например, доказательством такой осведомленности может быть ссылка на знакомство до сделки продавца и покупателя.

 

Определение Верховного суда РФ N 80-КГ20-3.