Сдача квартиры в аренду: для самозанятых
Разбираемся, может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру. В статье вы найдете пошаговую инструкцию по сдаче квартиры в аренду и образец договора.
Может ли самозанятый сдавать свою квартиру в аренду
Может, но есть нюансы и подводные камни. В законе есть различия между квартирой и апартаментами. И если квартиру самозанятый сдавать может, то апартаменты нет.
Можно применять НПД при сдаче любого движимого имущества и жилых помещений. Самозанятый может сдавать в аренду жилую квартиру или, например, автомобиль, получать доход — и платить с арендных платежей налог на профессиональный доход (НПД) в размере 4% при сдаче физическим лицам или в размере 6% при сдаче квартиры юридическим лицам. От уплаты НДФЛ в размере 13% плательщик НПД в этом случае освобожден.
К жилым помещениям обычно относятся квартиры, комнаты, дома, части дома. В свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН должно быть указано, что помещение жилое.
Нельзя применять НПД при сдаче любой недвижимости, кроме жилых помещений. Этот запрет установлен п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422. Самозанятый не может сдавать в аренду земельный участок, гараж, апартаменты, офис и другие нежилые помещения — и платить НПД. В этом случае НПД не применяется, а значит, с арендной платы придется платить НДФЛ. Сумма налога составит 13%.
Так, нельзя применять НПД, если сдавать в аренду:
- Нежилые помещения — кабинеты, офисы, склады.
Письмо Минфина от 22.11.2021 № 03-11-11/94188
- Апартаменты.
Письмо Минфина от 7.12.2020 г. N 03-11-11/106478
- Земельные участки.
Письмо Минфина от 30.04.2021 г. N 03-11-11/33669
Какие еще есть ограничения на применение НПД при сдаче жилого помещения
Самозанятый может сдавать кому угодно и сколько угодно жилых помещений — квартир, домов и комнат. Он может сдавать квартиры посуточно или на долгий срок. Но есть несколько ограничений, которые он должен учитывать.
Ограничение на доход самозанятых. Использовать специальный налоговый режим могут только те, чей профессиональный доход не превышает 2,4 млн ₽ в год (п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422).
Доход в месяц может быть любым — неважно, заработал самозанятый всю сумму за один день или получал доход по 200 000 ₽ каждый месяц. Важен суммарный годовой доход.
Как только доходы с начала года превышают лимит, человек теряет право на применение НПД. На все доходы сверх лимита уплачивается НДФЛ по ставке 13%. В следующем календарном году можно снова оформить самозанятость и применять НПД. Также самозанятый всегда может переходить на другой налоговый режим, став ИП.
Запрет на оказание услуг своему работодателю. В законе есть запрет: самозанятому нельзя получать доход с вознаграждения за услуги от бывшего или действующего работодателя (п. 8 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422).
Прямо этот запрет на аренду не распространяется — предметом договора аренды является не оказание услуг, а передача имущественных прав. Верховный Суд РФ подтвердил, что можно сдавать квартиру своему работодателю и применять специальный налоговый режим.
Определение ВС РФ от 14.08.2023 г. по делу № А46-12519/2022
Однако в подобной ситуации плательщику НПД и его работодателю нужно быть начеку. Несмотря на то, что налоговой еще ни разу не удалось защитить свою позицию в суде, она продолжает возбуждать дела о взыскании с компаний НДФЛ и штрафов. Брать имущество в аренду у самозанятых работников и не удерживать с платежей НДФЛ стоит только в том случае, если компания готова спорить с налоговой в суде.
Может ли самозанятый сдавать не свою квартиру в аренду
Плательщики НПД могут легально сдавать в аренду не только свое жилье, но и чужое.
Письмо УФНС РФ по г. Москве от 02.09.2021 № 20-21/131926
Разберем несколько ситуаций, когда возможна сдача квартиры как самозанятый.
Квартира принадлежит не родственнику
Плательщик НПД может снимать квартиру по договору аренды, а потом пересдавать ее другому лицу по договору субаренды. Вот в каких случаях это возможно:
У плательщика НПД есть законное основание пользоваться и владеть квартирой, то есть на руках есть заключенный договор аренды.
Плательщик НПД должен получить письменное согласие собственника квартиры на сдачу квартиры в субаренду (ст. 615 ГК РФ). Без получения письменного согласия сдавать квартиру в субаренду нельзя.
При соблюдении этих условий плательщик НПД может сдавать чужую квартиру в субаренду, получать за это вознаграждение и платить с него НПД.
Квартира принадлежит супругу, куплена в браке
Квартира, купленная супругом в браке, считается совместной собственностью обоих супругов. Каждый из супругов может распоряжаться ей от своего имени, в том числе, сдавать в аренду. Это правило действует независимо от того, на кого квартира оформлена по документам.
В общем случае самозанятый сдает квартиру, оформленную на супруга и купленную в браке, без получения его согласия. Полномочия супруга сдавать квартиру будет подтверждать свидетельство о браке.
Придется получать согласие супруга, если квартира сдается на срок более года. В этом случае договор аренды нужно регистрировать в Росреестре. Росреестр зарегистрирует договор только при наличии нотариального согласия на распоряжение имуществом от супруга (ст. 674 ГК РФ).
Квартира принадлежит супругу, куплена до брака
Купленная до брака квартира — личная собственность супруга. Чтобы другому супругу сдать ее в аренду, понадобится дополнительный документ. Подойдет доверенность на право управления жилым помещением или договор безвозмездного пользования.
Доверенность на право управления квартирой. Если жилье сдается на срок менее года, подойдет обычная доверенность, идти к нотариусу не нужно. Если помещение сдается на срок более года, нужно сделать нотариальную доверенность на право управления квартирой. Доверенность проверит Росреестр при регистрации договора аренды.
Договор аренды в этом случае заключается от имени супруга — собственника помещения. Но подписать такой договор может самозанятый супруг по доверенности.
Договор безвозмездного пользования квартирой. Собственник квартиры может передать самозанятому супругу квартиру в безвозмездное пользование. В этом случае плательщик НПД сможет заключать с жильцами договоры аренды от своего имени.
В договоре безвозмездного пользования нужно прописать, что собственник квартиры согласен на передачу жилья третьим лицам в найм.
Какие налоги платит самозанятый за сдачу жилья
При сдаче своей или чужой квартиры самозанятый платит НПД, от уплаты НДФЛ он освобождается. Ниже подробно разберем нюансы уплаты налога при сдаче жилья в аренду и обсудим подводные камни, которые могут возникнуть.
Налог с арендной платы
С арендной платы плательщик НПД платит налог по ставке:
- 4%, если жилье сдается физическому лицу,
- 6%, если жилье сдается юридическому лицу.
Неважно, сдаете вы недвижимость посуточно или на долгий срок — ставки будут одинаковы.
Напоминаем, что плательщик НПД не может применять специальный налоговый режим при сдачи в аренду нежилых помещений — апартаментов, гаражей, офисов. В этом случае самозанятый с арендных платежей по договору должен заплатить НДФЛ, сумма налога составит 13%. Если нежилое помещение сдается компании, то именно компания обязана удерживать с арендных платежей НДФЛ и перечислять его в бюджет.
Налог с коммуналки
Плата за коммунальные услуги — воду, электричество, газ — может включаться в арендную плату или не включаться. От этого зависит, придется или нет платить налог с коммуналки.
Плата за коммунальные услуги включена в арендную плату. В этом случае со всей суммы придется платить сумму налога. Обычно плата за коммуналку включается в арендную плату при сдаче недвижимости посуточно. Расходы на коммунальные услуги нельзя вычитать из суммы полученного вознаграждения.
Плата за коммунальные услуги не включена в арендную плату. В этом случае платить НПД за коммуналку не нужно. НПД не платят с полученных от арендатора денег за коммунальные услуги, если оплата идет по счетчикам — это прямо подтвердил Минфин РФ.
Письмо Минфина РФ от 10.11.2020 № 03-11-11/98001
Чтобы легально сэкономить на налогах, не включайте плату за коммунальные услуги в счет арендной платы.
Налог с депозита
Депозит — это сумма, обычно равная размеру месячной арендной платы. Предполагается, что если арендатор что-то испортит в жилом помещении, арендодатель возьмет возмещение из депозита. Разберем, в каких случаях НПД с депозита платить нужно, а в каких — нет.
Если арендатор внес депозит и ничего не сломал, арендодатель возвращает деньги жильцу. В этом случае НПД с депозита платить не нужно — нет дохода, нет и налога.
Если арендатор внес депозит и что-то сломал, арендатор не возвращает жильцу депозит. В этом случае сумма депозита считается доходом, а значит, с нее придется заплатить НПД.
Если арендатор внес депозит и ничего не сломал, сумму депозита часто засчитывают в счет арендной платы за последний месяц. Депозит превращается в арендную плату, а с арендной платы нужно платить налог.
Как работает налоговый вычет для самозанятых
У всех плательщиков НПД есть приятный бонус — налоговый вычет. Его размер — 10 000 ₽ (ст. 12 ФЗ № 422).
Налоговый вычет получают все самозанятые. Это происходит автоматически при переходе на новый налоговый режим впервые.
Но это не значит, что самозанятые получат всю сумму налогового вычета на руки при постановке на учет. Он работает несколько иначе.
Вот как работает вычет:
- при получении дохода от физлиц сумма уплаты налога за каждый месяц уменьшается на 1% — вместо 4% вы будете уплачивать 3%,
- при получении дохода от компаний и ИП сумма уплаты налога уменьшается на 2% — вместо 6% вы будете уплачивать 4%,
- так продолжается до тех пор, пока экономия на налогах составит 10 000 ₽.
Как сдавать квартиру как самозанятый: алгоритм действий
Чтобы сдавать квартиру посуточно или на долгий срок и платить НПД, нужно совершить несколько действий.
Шаг 1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого
Весь процесс регистрации проходит онлайн, в налоговую ходить не нужно. Госпошлины нет. Для оформления самозанятости понадобится паспорт, ИНН и доступ к интернету.
Есть четыре основных способа регистрации:
- через приложение «Мой налог»,
- через портал Госуслуг,
- через личный кабинет плательщика НПД на сайте ФНС,
- через банковское приложение.
Шаг 2. Найти арендатора и заключить договор аренды
Договор аренды жилого помещения всегда заключается в письменной форме. Даже если жилое помещение сдается посуточно на короткий срок, нужно заключить договор.
Договор аренды жилья на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Шаг 3. Получить вознаграждение
Арендную плату плательщик НПД может получать как в безналичном порядке, так и наличными — никаких ограничений нет.
Шаг 4. Выставить чек
Плательщик НПД в обязательном порядке должен формировать чеки после получения дохода от сдачи квартиры. Именно из чеков налоговая узнает о доходах самозанятого и считает налог.
Если арендатор оплачивает вознаграждение наличными, сформировать чек нужно в момент расчета с клиентом.
Если арендатор оплачивает вознаграждение переводом на счет, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца.
Для каждого полученного платежа от арендатора нужен новый чек. Если вы сдаете жилье посуточно, нельзя взять несколько платежей от разных людей и объединить в один чек.
Чеки можно формировать в приложении «Мой налог» или в банковских приложениях. Подробнее о том, как сформировать чек, мы писали в статье «Чек от самозанятого: 13 ответов на вопросы заказчиков».
Обязательных требований к оформлению чеков за аренду жилой недвижимости нет. В описании укажите, за какой период получены деньги. Например, «Аренда квартиры с 01.04.24 по 01.01.05.24». В графе «Стоимость» укажите всю сумму, полученную от жильцов в качестве арендной платы за этот период.
Шаг 5. Заплатить налог
НПД платят раз в месяц. Налоговая присылает уведомление об уплате налога в приложение «Мой налог» не позднее 12-го числа. Плательщик НПД должен уплатить сумму налога до 28-го числа этого же месяца.
Есть несколько способов уплаты НПД:
- через личный кабинет самозанятого на сайте «Мой налог»,
- через портал Госуслуг,
- в мобильном приложении банка — по платежным реквизитам из квитанции или по QR-коду из нее,
- лично в любом банке, банкомате или платежном терминале.
Самозанятость при сдаче квартиры: плюсы и минусы
В статье мы рассмотрели, как становиться самозанятым для сдачи квартиры. Сформулируем все плюсы и минусы подобного мероприятия.
Плюсы
- Легализация деятельности
- Плательщики НПД чисты перед законом — если вовремя и в полном объеме платить налоги, они не рискуют нарваться на штрафы.
- Низкие налоги
- Самозанятые освобождены от уплаты страховых взносов, а налоги платят по самым низким ставкам.
- Минимум отчетности
Всё, что требуется от самозанятого — это выставить чек при получении вознаграждения. В отличие от ИП, пользующихся другими налоговыми режимами, и компаний, самозанятые не должны предоставлять налоговую отчетность, всё устроено максимально просто.
В статусе самозанятого вы легко можете находить подработку в Сервисе по поиску заказов от Консоль.Про. Здесь вас ждут объявления о поиске исполнителя от проверенных компаний, гарантия выплат и возможность брать заказы в удобное время.
Минусы
- Не всю недвижимость можно сдавать в статусе самозанятого
Так, плательщики НПД не могут сдавать в аренду земельный участок, гараж, апартаменты, офис и другие нежилые помещения. Это основной и самый главные минус. Если вы хотите сдавать в аренду нежилые помещения, выход один — переходить в статус ИП.
- Есть ограничения по доходам
Самозанятый может получать только до 2,4 млн ₽ в год (п. 8 ст. 4 ФЗ № 422). Если самозанятый превысит лимит по доходам, он потеряет право на уплату НПД до конца календарного года. С такими ограничениями может быть сложно сдавать элитную недвижимость или несколько личных квартир в Москве — доход самозанятого с аренды может быть превышен.
- Не все иностранцы могут сдавать в аренду жилую недвижимость в статусе самозанятого
Стать самозанятым могут россияне, а также граждане Украины, Беларуси, Армении, Казахстана и Киргизии. Граждане других стран не смогут воспользоваться специальным налоговым режимом.
