Определение товарищества собственников жилья (ТСЖ) подразумевает под собой некоммерческую организацию, которая объединяет собственников многоквартирного дома для управления общей недвижимостью.
Как правило, ТСЖ представляет группа наиболее активных жителей, которая занимается решением самых разных бытовых и финансовых проблем, касающихся:
- содержания и ремонта многоквартирного дома;
- обустройства придомовой территории:
- установки тарифов на коммунальные услуги для жильцов дома;
- осуществления контроля за работой коммунальных служб;
- составления сметы расходов на обслуживание общего имущества, в том числе на капремонт и реконструкцию дома;
- сдачи в аренду общедомового имущества (свободных площадей, технических помещений, а также фасадов домов под наружную рекламу).
Почему этот способ управления многоквартирным домом вызывает столько споров и зачем собственникам жилья необходимо разбираться в этом вопросе?
Что такое ТСЖ
Прежде всего, это товарищество собственников жилья, которое создается по их собственной инициативе, а значит действует исключительно в собственных интересах. Таким образом получается, что ТСЖ максимально приближено к решению актуальных проблем и делает это без лишних проволочек.
Более того, имеется кардинальное отличие в деятельности ТСЖ и Управляющей компании (УК). Оно состоит в том, что товарищество — это некоммерческая организация, члены которой, в отличие от УК, за выполнение своих обязанностей не получают зарплату. При этом смета расходов ТСЖ намного прозрачней, чем у УК, так как подотчетна жильцам и ревизионной комиссии.
Практически ТСЖ можно приравнять к органу самоуправления. В то время как УК заинтересована в получении прибыли за счет средств жильцов. Выбрать УК можно лишь в том случае, если она располагает крупным капиталом и не станет облагать жильцов повышенными тарифами, а тем более — экономить на обслуживании их домов.
При этом стоит добавить, что существуют иные способы управления домовыми хозяйствами. Так, в малоквартирных домах (до 30 квартир), управлением могут заниматься сами собственники без координирующего органа. Также имеются жилищные кооперативы, доставшиеся нам с советских времен. Выходит, что ТСЖ и УК — не единственные организации, вовлеченные в процесс управления домовыми хозяйствами.
Зачем нужно ТСЖ и в чем его польза
Во-первых, существует огромная разница между управлением домом сторонней организацией и самими жильцами. При этом на стороне последних наблюдаются следующие преимущества:
- ТСЖ позволяет своим собственникам самостоятельно управлять многоквартирным домом (МКД) и принимать решения вне зависимости от сторонних организаций;
- ТСЖ вправе выбирать и менять подрядчиков для обслуживания и проведения ремонтных работ в своих МКД по собственному усмотрению;
- ТСЖ заинтересованы в установке разумных и приемлемых тарифов для предоставления коммунальных услуг своим жильцам;
- товарищество решает спорные вопросы учитывая мнение большинства собственников;
- ТСЖ осуществляет контроль доходов и расходов на общедомовые нужды, ежегодно отчитываясь перед жильцами и ГИС ЖКХ;
- у ТСЖ есть возможность свободно распоряжаться общедомовым имуществом, в том числе сдавать в аренду свободные площади.
Невольно возникает вопрос: кому и насколько выгодно ТСЖ? В первую очередь, наверное, тем инициативным жильцам, которые заинтересованы в обустройстве своих дворов и подъездов, своевременном обслуживании домов и контроле расходов на все далеко не дешевые общедомовые нужды.
В чем заключаются недостатки ТСЖ?
Как выяснилось, рисков намного меньше, чем преимуществ, а связаны они преимущественно с человеческим фактором. Работа ТСЖ целиком и полностью зависит от слаженной деятельности его членов, среди которых могут оказаться некомпетентные и откровенно недобросовестные люди.
К тому же организация рабочего процесса домового сообщества во многом зависит от скоординированных действий большинства собственников. Безынициативность членов ТСЖ будет только тормозить работу органа и снижать ее эффективность.
Впрочем, лучше обратиться к мнению эксперта, спикера Финансового университета при Правительстве РФ Екатерины Безсмертной. В числе минусов ТСЖ она отметила следующие:
- риск неправильного выбора председателя ТСЖ: им может оказаться человек, не имеющий соответствующих компетенций и опыта общения с коммунальными службами, не обладающий должным уровнем финансовой грамотности, не готовый брать на себя всю ответственность за деятельность товарищества;
- риск возникновения задолженностей у ряда жильцов, когда приходится самостоятельно изыскивать средства, необходимые для оплаты услуг подрядчиков — главным образом, за счет средств самых дисциплинированных плательщиков при весьма ограниченном резервной капитале ТСЖ;
- дороговизна некоторых работ, оказываемых подрядчиками, не заинтересованных в разовых заказах, которые могут обойтись ТСЖ существенно дороже, нежели для УК.
Как создается ТСЖ
Инициатором создания товарищества может стать практически любой собственник многоквартирного дома. Но окончательное решение о создании ТСЖ будет принято на общем собрании, которому будет предшествовать несколько подготовительных этапов:
- Создание инициативной группы из соседей-единомышленников: потребуются не только желающие стать членами ТСЖ, но и помощники в организации общего собрания.
- Подготовка повестки дня общего собрания собственников (ОСС), на котором будет обсуждаться способ управления домом, устав, выбор ответственного за регистрацию ТСЖ и его председателя.
- Уведомление собственников МКД в письменной форме или через домовой чат о предстоящем собрании за 10 дней до его проведения с указанием повестки дня, даты и места проведения.
- ОСС должно проводится при соответствующем кворуме в более 50% голосов собственников.
- В течение 10 дней после проведения общего собрания должен быть сделан подсчет результатов голосования, о котором должны быть уведомлены его участники. При удачном голосовании прежней УК направляется сообщение о расторжении с ней договора.
- Проводится регистрация ТСЖ в качестве юрлица в налоговой инспекции, для чего потребуется заявление, заверенное нотариусом, протокол ОСС, утвержденный устав ТСЖ и сведения о собственниках.
- Окончательный этап создания ТСЖ — избрание правления товарищества, его председателя и ревизионной комиссии.
Точное количество членов вновь созданного ТСЖ не оговаривается, но оно должно превышать 50% от общего числа голосов владельцев помещений в МКД.
Кто управляет ТСЖ и как это работает
Управление товариществом, согласно Жилищному кодексу, осуществляется несколькими органами, среди которых главным считается собрание членов ТСЖ. На ОСС решаются основные вопросы содержания общедомовой собственности, ее ремонта и распределения доходов от хозчасти.
Следующим органом управления ТСЖ выступает Правление товарищества, которое следит за соблюдением устава организации и обязательными взносами. Также в его компетенцию входят составление сметы доходов и расходов, заключение договоров на обслуживание дома и ведение ремонтных работ, планирование общих собраний собственников. Как правило, Правление товарищества избирается сроком на два года.
Определенная организационная роль отведена председателю Правления ТСЖ, который следит за исполнением решений Правления. А также подписывает платежные бумаги и договоры с подрядчиками. Законом не предусмотрено ограничение срока нахождения на этом посту.
Также существует ревизионная комиссия, которая осуществляет надзор за финансовой деятельностью ТСЖ и регулярно отчитывается перед его членами. Кстати, члены Правления ТСЖ не имеют права состоять в ревизионной комиссии, которая избирается не более чем на два года.
Права и обязанности ТСЖ
Деятельность товарищества собственников регулируется Жилищным кодексом РФ, в частности его VI разделом. Остановимся на основных правах и обязанностях ТСЖ.
Итак, товарищеское объединение вправе:
- Заключать различные договоры: на обслуживание и содержание дома, на проведение ремонтных работ с подрядчиками, а также на управление домом УК.
- Составлять ежегодную смету доходов и расходов на ремонт и содержание общедомовой собственности, капремонт и работ по реконструкции постройки.
- Осуществлять накопления в резервный фонд ТСЖ за счет сбора специальных взносов.
- Устанавливать тарифы платежей и взносов для собственников на основе разработанной сметы.
- Вести экономическую деятельность на территории дома: сдавать в аренду свободные площади, находящиеся в общедомовом владении.
В числе обязанностей ТСЖ числятся следующие:
- Содержать общедомовое имущество в надлежащем состояние и при необходимости осуществлять его ремонт.
- Поддерживать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных площадках и пролетах, коридорах, чердаках, подвалах и прочих местах общего пользования.
Права и обязанности собственников — членов ТСЖ
Что касается прав собственников-членов ТСЖ, то на этот вопрос достаточно полно нам ответил эксперт юридической кампании «А.Лигал» Юрий Александров.
По его словам, членом ТСЖ может стать собственник помещения, который подал заявление о вступлении в товарищество. При этом права членов ТСЖ перечислены в ст. 143.1 ЖК РФ, в частности, к ним относится:
- право принимать участие в общем собрании ТСЖ по решению ключевых вопросов (изменение устава, ликвидация, избрание председателя, получение кредитов, проверка деятельности органов ТСЖ и т.д.);
- право на получение информации о деятельности ТСЖ;
- право обжаловать решения ТСЖ в Жилищной инспекции или Роспотребнадзоре;
- право предъявлять требования о качестве предоставляемых услуг.
С другой стороны, собственник-член ТСЖ обязан участвовать в общих расходах, а в случаи отказа товарищество вправе взыскать с должника задолженности через суд.
Часто задаваемые вопросы
Кто платит зарплату председателю ТСЖ?
Председатель ТСЖ может получать зарплату или вознаграждение, если с ним заключен трудовой договор. Размер и периодичность вознаграждения устанавливается на общем собрании собственников и прописывается в протоколе, который вступает в силу при принятии большинством голосов. Вопрос оплаты труда председателя ТСЖ жители решают между собой сами и фиксируют его в уставе ТСЖ.
Можно ли отказаться от участия в ТСЖ?
Да, собственник жилья в многоквартирном доме имеет на это право. Возможность выхода из ТСЖ предусмотрена пунктом 3 статьи 143 Жилищного кодекса РФ. Для этого достаточно подать заявление в ТСЖ и погасить задолженность, если таковая имеется перед товариществом.
Что делать, если не согласен с решением ТСЖ?
В зависимости от того, чего касается проблема — содержания дома, тарифов, предоставления тех или иных услуг — можно обратиться Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.
Кто отвечает за ремонт в доме при ТСЖ?
По законодательству содержание и ремонт общей собственности МКД — зона ответственности УК. Если же в качестве органа управления жильцы выбрали ТСЖ, то ответственность за ремонт в доме переходит к товариществу, а он уже в праве нанять подрядчиков или УК.
Мнение
Екатерина Безсмертная, декан факультета экономики и бизнеса Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, к.э.н., доцент:
ТСЖ (товарищество собственников жилья) — это одна из наиболее демократичных форм самоуправления многоквартирным домом (или несколькими соседними домами). ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом дома и решения вопросов, связанных с его эксплуатацией.
ТСЖ — это альтернатива управляющей компании, где вместо внешней организации заботы по обслуживанию дома, благоустройству придомовой территории и т.д. берет на себя правление, избранное жильцами дома.
Плюсами ТСЖ в сравнении с управляющей компанией являются:
- Высокая мотивация руководства ТСЖ на должном уровне поддерживать состояние дома, снижать затраты на его эксплуатацию — ведь они сами проживают в нем. Кроме того, ТСЖ принимает решения о сдаче в аренду помещений, относящихся к общему имуществу, о размещении рекламных объявлений на фасаде здания.
- Оперативность решения проблем: председатель всегда рядом, а если жильцов не устраивает качество выполняемых работ — ТСЖ может быстро поменять подрядчика.
- Прозрачность финансовых трат: в ТСЖ действует ревизионная комиссия, периодически проводящая ревизии его финансовой деятельности. Жильцы имеют полное представление о том, какими средствами располагает ТСЖ и как они расходуются.
